Građevinska dozvola Banja Luka – Vodič kroz postupak

Planirate li da gradite porodičnu kuću ili vikendicu u Banjoj Luci? 

Prvi korak prilikom gradnje porodične kuće ili vikendice je pribavljanje građevinske dozvole. Proces može djelovati komplikovano, međutim uz jasan vodič i dobru pripremu, sve postaje mnogo jednostavnije. U nastavku donosimo detaljan vodič kroz postupak izdavanja građevinske dozvole u Banjoj Luci - korak po korak. 

Građevinska dozvola - Banja Luka

Korak 1: Provjera lokacije - Provjerite uslove gradnje prije kupovine parcele

Nakon što ste pronašli idealno mjesto za vaš budući dom, prva stvar koju treba da uradite je da izvršite provjeru lokacije na kojoj planirate graditi. Ovo je važno uraditi prije kupovine samog zemljišta jer na parceli mogu postojati određene zabrane ili uslovi gradnje koji Vama ne odgovaraju. Ovi podaci se provjeravaju u zgradi Gradske uprave Banja Luka, u kancelariji broj 19. Potrebno je da pripremite:

• Podatke o katastarskoj opštini (KO) i katastarskoj čestici (KČ).

• Provjera lokacije omogućava vam jasnu sliku o tome da li postoje bilo kakva ograničenja ili specifični urbanističko-tehnički uslovi (UT uslovi).

• Takođe u ovoj fazi možete provjeriti koliko vlasnika ima na parceli, da li postoje neki tereti na parceli i slično. (postoji mogućnost da ćete za ove podatke morati posjetiti katastar)

Ovaj dio procesa možete završiti samostalno ili angažovati stručnjaka da vam pomogne. 

Korak 2: Zahtjev za lokacijske/urbanističko-tehničke uslove 

Kada ste provjerili lokaciju, sljedeći korak je podnošenje zahtjeva za lokacijske, odnosno urbanističko-tehničke uslove. Zahtjev se podnosi u Gradskoj upravi Banja Luka, soba 19, a potrebni su sljedeći dokumenti:

• Idejni projekat (osnove, fasade, konstrukcija, pozicija na placu, itd.) 

  • Firma Bivak svojim klijentima priprema idejni projekat.

• U nekim situacijama dokumentaciju za lokacijske i urbanističko tehničke uslove Vam izrađuje eksterna firma ovlaštena za ovaj posao. 

• Kopija katastarskog plana (Pribavlja se u katastru).

• Potvrda o saglasnosti od Elektroprivrede i Vodovoda (pribavlja se službenim putem, trošak oko 110 KM).

• Mogu zavisno od tačne situacije biti potrebne još neke saglasnosti (npr. Željeznica, ukoliko se gradi unutar 200m od pruge).

• Taksa za podnošenje zahtjeva iznosi 20 KM i plaća se u obliku taksene marke.

Saglasnost od vodovoda se obično dobija brzo, dok kod elektra može potrajati. Budite uporni.

Korak 3: Obavještavanje komšija (ako nema regulacionog plana)

Ako lokacija nije obuhvaćena regulacionim planom, ali postoji prostorni plan, informišu se susjedi o namjeravanoj gradnji. Ovo se radi službenim putem ali ste tom prilikom dužni, na zahtejv referenta dostaviti kopiju katastarskog plana za sve susjedne parcele.

Korak 4: Izdavanje UT uslova

Zakonski rok za izdavanje UT uslova je 15 dana od dana kada predate kompletnu i tačnu dokumentaciju. Ukoliko dokumentacija nije potpuna, predmet će biti vraćen na doradu. Nakon što dobijate UT uslove možete nastaviti sa postupkom pribavljanja građevinske dozvole.

Korak 5: Poljoprivredna saglasnost

Ako je vaše zemljište trenutno poljoprivredne namjene, morate ga prenamijeniti u građevinsko. Zahtjev za poljoprivrednu saglasnost takođe se podnosi u sobi 19. Gradske uprave Banja Luka, uz plaćanje naknade prema obračunu. Različita je naknada zavisno od tipa poljoprivrednog zemljišta pa će Vas više koštati prenamjena voćnjaka ili njiva “I klase” nego npr. njiva “VII klase”

Ukoliko je parcela veće površine, UT uslovi će definisati koliki dio mora biti parcelisan i prenamijenjen. Za cijepanje parcele će Vam biti neophodan geometar. 

Javite nam se ako vam treba preporuka za geometra. 

Korak 6: Podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu

Ovaj zahtjev možete predati paralelno s procesom pribavljanja poljoprivredne saglasnosti. Potrebni dokumenti uključuju:

• Glavni projekat koji obuhvata: arhitektonski projekat, građevinski projekat, elaborat energetske efikasnosti, projekte hidro i elektroinstalacija, mašinski projekat po potrebi i slično. 

  • Firma Bivak svojim klijentima priprema glavni projekat.

  • Javite nam se ako vam treba preporuka za projektanta. 

• Dobijeni UT uslovi.

• Kopija katastarskog plana.

• Posjedovni list (ne stariji od 6 mjeseci).

• Informacija o eventualnom teretu na zemljištu.

Ako UT uslovi to zahtijevaju, možda ćete prvo morati izvršiti parcelaciju.

Korak 7: Izdavanje građevinske dozvole

Na kraju, nadležni organ izdaje građevinsku dozvolu. U Banjoj Luci, grad finansira troškove građevinske  dozvole za objekte do 200 m², što može produžiti vrijeme čekanja na odobrenje. Ako je objekat van regulacionog plana, plaćanje dozvole samoinicijativno može biti brža opcija, a ne iziskuje značajna sredstava, sve zavisi koliko Vam se žuri sa gradnjom. 

Korak 8: Iskolčavanje objekata i početak gradnje

Nakon pribavljene Građevinske dozvole potrebno je da angažujete geometra da pozicionira budući objekat na parceli. Kada je ovaj korak završen možete pristupiti gradnji.

Pišite nam ukoliko Vam je potrebna preporuka za geometra. 

Koliko košta građevinska dozvola u Banjoj Luci?

Cijena građevinske dozvole uveliko zavisi od lokacije i veličine objekta i specifičnih uslova. U Banjoj Luci, grad finansira troškove građevinske dozvole za objekte do 200 m². Ali dok pribavite građevinsku dozvolu ima više različitih troškova dokumentacije, angažovanja stručnjaka ili firmi, prenamjene zemljišta i slično. 

Dodatne informacije i korisni savjeti

Jednošalterski sistem – Od januara 2025. godine u Banjoj Luci funkcioniše jednošalterski sistem koji omogućava predaju sve dokumentacije na jednom mjestu, dok gradski službenici pribavljaju ostale saglasnosti.

Subvencije za dozvole – Grad subvencioniše građevinske dozvole za objekte do 200 m². Inače su troškovi (uređenje i renta) od 35 (šesta zona) do 200KM po m2 korisne površine stambenog objekta.

Rok važenja dozvole i početak radova – Građevinska dozvola prestaje da važi ako investitor ne započne radove u roku od tri godine od dana kada je dozvola postala izvršna.

Obavještenje o početku radova – Investitor je dužan da najmanje 8 dana prije početka radova obavijesti opštinsku inspekciju.

Zaključak

Postupak pribavljanja građevinske dozvole u Banjoj Luci zahtijeva pažljivo planiranje i koordinaciju sa relevantnim institucijama. Kvalitetno pripremljena dokumentacija i poznavanje procedure pomoći će vam da izbjegnete nepotrebne komplikacije.

Ukoliko gradite sa firmom Bivak mi Vas vodimo kroz cijeli proces pribavljanja građevinske dozvole. 

Potrebna Vam je pomoć?

Ako Vam je potrebna preporuka:

• Za projektanta,

• Geometra,

• Firmu koja vam može voditi proces pirbavljanja građeinske dozvole,

Ili pouzdan partner za gradnju, javite nam se.

kontakt@bivak.ba